IL SISTEMA TAVOLARE O DEL LIBRO FONDIARIO:
Con questa sezione del sito entriamo in un insieme di regole e norme che regolano la pubblicità immobiliare nella nostra regione, in Alto Adige ed in Friuli Venezia Giulia.
Il sistema tavolare è essenzialmente un insieme di regole di pubblicità immobiliare a base reale ed ad effetto costitutivo del diritto mediante iscrizione.
Mi asterrei dal fare un breve excursus spazio-temporale intorno ai principali sistemi di pubblicità immobiliare, sarebbe lungo e noioso , preferisco rimanere alle forme pubblicitarie attualmente vigenti in Italia rivolgendo l’attenzione ad un esame comparativo tra le soluzioni proprie del sistema della trascrizione (a base personale) e quelle adottate dal sistema tavolare (a base reale), conducendo l’indagine attraverso i principi informatori su cui i due sistemi si basano.
IL SISTEMA DELLA TRASCRIZIONE:
Il pilastro portante su cui si basa il sistema della trascrizione è senz’altro costituito dal c.d. principio con sensualistico, attualmente sancito nella norma dall’art. 1376 del C.C. del 1942. Lo stesso espressamente recita:
“ Contratto con effetti reali. Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.”
Il concetto che sta alla base, come sappiamo di giustinianea memoria, si basa sulla affermazione che la manifestazione di volontà avvenuta nelle forme richieste dalla legge, risulta di per sé necessaria ma anche sufficiente a trasferire o costituire ex novo il diritto in capo all’avente causa.
Ma il diritto in tal modo ineccepibile sorto, risulta “fragile”, soprattutto in quanto non idoneo da solo a spiegare la sua efficacia nei confronti di tutti i terzi. L’espletamento della formalità pubblicitaria, pur dichiarativa di un diritto già sorto, deve così assumere il necessario ruolo di assicurare ulteriormente l’effetto dell’opponibilità dell’acquisto trascritto nei confronti di tutti i terzi che a qualunque titolo avessero avessero acquistato diritti sullo stesso immobile. Tale principio, recepito dall’esperienza francese già nel codice del 1865, è attualmente contemplato nell’art. 2644 C.C. che infatti dispone:
“Effetti della trascrizione. Gli atti enunciati nell’art. precedente (art. 2643 ma anche 2645………) non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.”
Completa il quadro l’art. 2650 C.C. che fissa il principio della c.d. continuità delle trascrizionisecondo cui:
“Continuità delle trascrizioni. Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.
Quanto l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’art. 2644.
L’ipoteca legale a favore dell’alienante e quella a favore del condividente, iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio.”
L’effettiva operatività del principio dell’opponibilità della trascrizione di cui al suvviso art. 2644 è dunque garantita nella misura in cui sia possibile, anche in tempo successivo, ricostruire l’intera catena delle trascrizioni ( o iscrizioni ipotecarie) aventi ad oggetto il medesimo immobile.
L’eventuale carenza anche relativamente ad un solo anello della serie dei passaggi che si sono susseguiti così da non consentire di risalire in maniera completa fino all’ultimo dante causa “certo”, rende le pur ammesse trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie intervenute successivamente all’anello mancante prive di effetto, “ un qualcosa di sterile come un ramo steccato” per usare l’espressione del Ferri.
L’aspetto sicuramente più rilevante ed in certo senso più inquietante sotteso alle problematiche applicative del principio di continuità ex art. 2650 pare da individuare proprio nel fatto dell’effettuabilità delle trascrizioni e delle iscrizioni ipotecarie anche a prescindere dalla previa avvenuta pubblicizzazione del titolo di provenienza sulla scorta del quale il dante causa è divenuto proprietario. L’efficacia di tali formalità pubblicitarie rimane così temporaneamente sospesa fino alla trascrizione (o iscrizione) dell’atto precedente, per poi iniziare a spiegarsi dal momento in cui sono state trascritte, secondo l’ordine rispettivo di pubblicizzazione.
IL SISTEMA TAVOLARE:
Il legilslatore patrio con R.D. 4 novembre 1928 n. 2325, nell’estendere ai territori annessi al Regno a far data dal 1° luglio 1929 il C.C. del 1865, il codice di commercio del 1882 ed il codice di procedura civile del 1865 e altre leggi, ritenne opportuno mantenere in vigore nei suddetti territori ( provincie di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia nonché nei comuni ricompresi nei territori di competenza della sezione distaccata di Pontebba della pretura circondariale di Tolmezzo e della sezione distaccata di Cervignano della pretura circondariale di Udine in provincia di Udine, di Cortina d’Ampezzo, Pieve di Livinallongo e Colle di Santa Lucia in provincia di Belluno, di Valvestino e Magasa in provincia di Brescia e di Pedemonte in provincia di Vicenza) l’istituto di pubblicità immobiliare del Libro fondiario di matrice austro-ungarica, regolato da un corpo normativo specifico tra cui sono da menzionare:
a) La già citata Legge generale austriaca sui Libri fondiari 25 Luglio 1871, B.L.I. n. 95;
b) Il regolamento per l’esecuzione della Legge tavolare approvato con O.M. 12 gennaio 1872, n. 5;
c) Norme sull’impianto e completamento e il ripristino dei Libri fondiari L. 25 Luglio 1871, B.L.I. n. 96;
d) Legge 23 maggio 1883, B.L.I. n. 83 sulla concordanza tra gli atti catastali e gli atti tavolari.
Successivamente col R.D. 28 marzo 1929, n. 499 al fine di garantire il coordinamento tra le norme austriache, fondamento del sistema tavolare, con quelle del codice civile, e di procedura civile furono sancite disposizioni di carattere generale in tema di pubblicità immobiliare e fu dettata la disciplina del certificato di eredità con contestuale approvazione di un nuovo testo della legge generale austriaca sui Libri Fondiari. Nell’ordinamento giuridico italiano vennero così a coesistere due sistemi di pubblicità immobiliare dei diritti reali, da una parte il sistema della trascrizione vigente nelle cosiddette vecchie provincie, dall’altra quello tavolare o del Libro fondiario a base reale ed ad effetto costitutivo del diritto tramite l’iscrizione, operante nei territori sopra citati già appartenenti all’Impero austro-ungarico.
Ed è proprio nelle norme del R.D. 499/29 e relativo testo allegato della legge generale sui Libri fondiari, riflettenti i principi sanciti da altrettanti paragrafi del Codice universale austriaco del 1811, che risultano desumibili i cardini del sistema pubblicitario immobiliare di tipo tavolare vigente nelle c.d. nuove province. Viene a tal proposito ed in primo luogo all’attenzione il fondamentale art. 2 del R.D. 499/29 che espressamente dispone:
“ A modificazione di quanto disposto dal C.C. italiano, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali su beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con la iscrizione del diritto nel Libro fondiario.
Parimenti non hanno effetto la modificazione o l’estinzione per atto tra vivi dei diritti suddetti senza la relativa iscrizione o cancellazione.
I diritti e gli obblighi iscritti nei libri fondiari non si estinguono con la confusione fino a che non siano cancellati.”
Nei territori ove vige il sistema tavolare o del Libro fondiario a norma dell’articolo succitato la proprietà e gli altri diritti reali si acquistano per atto tra vivi esclusivamente mediante la loro iscrizione sulla base di un pur necessario titolo idoneo ( contratto di compravendita, permuta, ecc.).
Il consenso pur legittimamente manifestato dalle parti risulta così necessario, ma non di per sé sufficiente a produrre l’acquisto del diritto in capo all’avente causa, ma per raggiungere tale effetto risulta necessario l’espletamento della relativa formalità pubblicitaria del Libro fondiario.
E’ dunque questa l’essenza del c.d. principio dell’iscrizione secondo cui si suol dire che il sistema tavolare che ad esso si conforma, realizza un tipo di pubblicità che spinge la propria efficacia fino all’interno del rapporto tra compratore e venditore ( dante causa ed avente causa) assurgendo ad elemento genetico della fattispecie acquisitiva del diritto.
Il mero effetto dichiarativo di un diritto già acquisito proprio della pubblicità di tipo latino della trascrizione, posta in essere a fini di opponibilità nei confronti di terzi viene nel sistema tavolare assorbito e superatola quello che abbiamo visto essere il contenuto proprio della pubblicità costitutiva del Libro fondiario.
E’ quello per cui il successivo art. 6 del R.D. 499/29 può essere considerato come ridondante in quanto dispone che:
“ Se lo stesso immobile è stato successivamente alienato a più persone, ne acquista la proprietà chi prima ha domandato l’iscrizione nel Libro fondiario.
Agli effetti dell’esercizio dell’adozione di rivendicazione della proprietà o di altri diritti reali, colui, al cui nome sia iscritto un diritto nel libro fondiario, si presume, fino a prova contraria, titolare del diritto stesso di fronte a chiunque opponga un diritto non iscritto.”
Il conflitto tra più aventi causa “proprietari” dal medesimo dante causa risulta infatti non ipotizzabile nel sistema tavolare negli stessi termini in cui è prospettabile nel sistema della trascrizione.
Infatti in virtù del principio dell’iscrizione di cui al suvviso art. 2, il titolo (compravendita, permuta, ecc.) produce di per sé solo effetti di natura obbligatoria personale tra le parti. Così gli aventi causa, sulla scorta del solo contratto, prima dell’iscrizione nel Libro fondiario, potendo vantare solo un diritto ad ottenere l’intavolazione a fini costitutivi nel libro fondiario, fino a quel momento non possono essere considerati “ proprietari a tutti gli effetti”.
Qualificante infine dell’intero sistema è quindi il rigoroso principio c.d. del predecessore tavolare espressamente sancito dall’art. 21 della Legge tavolare secondo cui:
“ Le iscrizioni possono eseguirsi solo in confronto di colui che al tempo della presentazione della domanda risulta iscritto nel libro fondiario quale titolare del diritto riguardo al quale si chiede l’iscrizione, oppure che viene contemporaneamente intavolato o prenotato come tale. In caso di morte del titolare di un diritto tavolare, le domande giudiziali, di cui sia ammessa l’annotazione, possono essere annotate anche prima dell’iscrizione del diritto a nome del successore.”
In base a tale principio l’avente causa può ottenere l’iscrizione del suo diritto solo se risulterà a sua volta regolarmente iscritto o contestualmente iscrivibile il diritto del dante causa (v. successivo art. 22:
“ Se un diritto tavolare è stato successivamente trasferito a più persone senza le corrispondenti iscrizioni, l’ultimo acquirente può chiedere le corrispondenti iscrizioni, l’ultimo acquirente può chiedere che il diritto venga iscritto direttamente a suo nome, purchè dia la prova della serie continua dei trasferimenti che giungano fino a lui. Se è stato estinto un credito ipotecario ceduto ad un terzo senza la corrispondente iscrizione tavolare, il debitore può chiedere la cancellazione senza la previa iscrizione del trasferimento.”).
Il principio del predecessore tavolare, non consentendo l’effettuazione di nessuna iscrizione se non nei confronti di chi risulti regolarmente iscritto, si dimostra di gran lunga più rigoroso rispetto al suvvisto principio della continuità delle iscrizioni ex art. 2650 C.C.
Nel Libro fondiario non saranno pertanto rinvenibili iscrizioni temporaneamente inefficaci, magari poi destinate a venir meno anche a grande distanza di tempo, ma ogni iscrizione in quanto abbia potuto venire ad esistenza, spiegherà da subito tutta la propria efficacia potendo così immediatamente costituire un presupposto così immediatamente costituire un presupposto di massima certezza ed affidabilità per ulteriori possibili altre iscrizioni che alla stessa si riconnettano.
Richiamando l’immagine del Ferri può dirsi che nel sistema del Libro fondiario il ramo è tendenzialmente uno solo e sempre verde.
Resta da ultimo opportuna una notazione: la tenuta dei registri delle ipoteche, anche nel sistema della trascrizione nelle c.d. vecchie province, risulta impostato sulla base di un principio analogo a quello dell’iscrizione ad effetto costitutivo che si è visto caratterizzare l’intero sistema tavolare.
Quello che nel sistema della trascrizione costituisce un’eccezione (le ipoteche), nel sistema tavolare rappresenta la regola.
Catasto fondiario: relativamente alle particelle, si occupa degli aspetti topografici e dei riflessi di natura fiscale.
Il Catasto dei fabbricati, già nuovo Catasto edilizio Urbano, sorto nel 1939 e attivato in tempo successivo, determinava la capacità del reddito di tutti i fabbricati da considerarsi “urbani”, definendo la relativa rendita catastale, attraverso opportuni procedimenti tecnici volti a determinare il gruppo e la categoria di appartenenza nonché la relativa classe di merito. Ora, a seguito delle innovazioni introdotte
dalla L. 133/94, il N.C.E.U. è stato trasformato in Catasto dei fabbricati con gestione dei fabbricati anche non urbani (rurali): svolge quindi funzioni di natura prevalentemente fiscale.
Il Libro fondiario: gestisce lo stato giuridico della particella (edificale o fondiaria) determinando la proprietà e gli altri diritti reali che alla stessa si riferiscono.
La particella come individuata nella mappa catastale, svolge un ruolo essenziale e primario costituendo il punto di imputazione di tutte le iscrizioni del Libro maestro.
Gli immobili (terreni o edifici) tecnicamente individuati nelle particelle fondiarie e rispettivamente edificali, costituiscono infatti le “unità immobiliari base” per la costituzione del corpo tavolare
(complesso immobiliare rappresentante un’unità fisica appartenente allo stesso proprietario, singolo o in comunione indivisa).
Il corpo tavolare (formato da una o più particelle) costituisce la base reale della partita tavolare, complesso di un certo numero di fogli destinati a recepire le iscrizioni riferite alle particelle di un determinato corpo tavolare.
LA PARTITA TAVOLARE:La Partita tavolare si articola in tre fogli contraddistinti da una lettera dell’alfabeto: A,B,C.
- Foglio A:
è detto “foglio di consistenza” ed è a sua volta distinto in due sezioni: foglio A1 riportante l’intestazione della partita tavolare con indicazione del numero, della sezione, del Comune Catastale, del distretto (già mandamento giudiziario), del numero della o delle particelle costituenti il corpo tavolare, il numero del foglio di mappa contenente le singole particelle, la località, la designazione della coltura del fondo e della qualità dell’edificio; il foglio A2 che riporta la cronistoria delle iscrizioni e modificazioni eseguite nel foglio A1 e l’evidenza dei diritti reali attivi a vantaggio delle particelle iscritte nel foglio A1.
- Foglio B:
è detto “foglio della proprietà”, dove sono riportati i diritti di proprietà sul corpo tavolare nonché la menzione delle limitazioni al libero esercizio di tale diritto a cui il proprietario fosse eventualmente sottoposto (interdizione, inabilitazione, fallimento ecc.)
- Foglio C:
è detto “foglio degli aggravi”. Nello stesso modo sono riportate le iscrizioni dei diritti reali che gravano il corpo tavolare (servitù passive, diritti di usufrutto, uso, abitazione ecc.) , nonché importantissime le ipoteche.
Tutte le partite tavolari di un comune catastale concorrono a costituire il Libro maestro di quel comune, un insieme cioè di volumi rilegati contenenti normalmente venti partite tavolari ciascuno.
E’ pure tenuto per ogni comune catastale il registro reale che riporta in due distinti elenchi le particelle edificali e le particelle fondiarie con indicazione per ognuna della superficie e del numero della partita tavolare in cui è contenuta.
IL DIRITTO DI PROPRIETA':
Conferisce a chi ne è il titolare la più ampia potestà di godimento e di disposizione sulla cosa, è il diritto reale per eccellenza, forma oggetto di iscrizione-intavolazione nel foglio B della partita tavolare, in maniera quasi “irrinunciabile”, tanto che nei rarissimi casi in cui, pur a seguito dell’espletamento della procedura d’impianto del Libro fondiario ormai da tempo ultimata in tutto il territorio del Trentino Alto Adige, non fosse stata quanto meno accertata relativamente a qualche immobile la titolarità del diritto di proprietà, sarebbe da attivare d’ufficio la c.d. procedura di “completamento”, ricalcante in tutto e per tutto l’originaria procedura d’impianto, ed interessante esclusivamente le particelle che avessero a risultare inaccettabilmente vacanti.
CONSORTALITA':
Si tratta qui di uno speciale rapporto di proprietà indivisibile, ispirato alla proprietà a mano di comune germanica, tra i proprietari che di volta in volta si susseguono nella titolarità di una particella fondiaria o particella edificale (c.d proprietari pro tempore) ed avente ad ogetto una particella generalmente fondiaria ma anche edificale, implicante il godimento comune, senza indicazione della quota.