INTRODUZIONE:
La locazione è un contratto mediante il quale una parte (locatore) si impegna a far godere ad un’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (art. 571 C.C.).La locazione è un isitituto giuridico molto importante tantè che il C.C. gli ha dedicato ben 84 articoli (1571-1654 C.C.) risultando così il contratto normativamente più disciplinato.
Le locazioni si distinguono in due grandi categorie:
1) Locazione di fondi urbani
2) L’affitto
La locazione di fondi urbani a sua volta si distingue, a seconda dell’uso della cosa locata, in contratti soggetti alle leggi speciali (di immobili urbani adibiti ad abitazione, ad attività industriali, artigianali, commerciali ecc.)
e contratti soggetti alla sola normativa generale del codice (autorimesse ecc).
Il locatore ha l’obbligo di (art. 1575 C.C.):
- consegnare al conduttore la cosa locata, il bene in buono stato di manutenzione.
- Mantenere la cosa in uno stato tale da servire all’uso convenuto (riparazioni straordinarie ecc.)
- Garantire il pacifico godimento al locatario/conduttore durante tutto il periodo di godimento del bene (il locatario può agire direttamente in nome proprio contro i terzi che turbino o molestino il suo godimento)
Il locatario/conduttore ha l’obbligo di (art. 1587 C.C.):
- servirsi della cosa, del bene, per l’uso determinato nel contratto (effettuando anche le riparazioni ordinarie ecc.)
- prendere in consegna la cosa, il bene, osservando la diligenza del “buon padre di famiglia” e consegnarla a fine locazione nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto a vetustà o il deperimento d’uso.
- Pagare nei termini stabiliti il corrispettivo pattuito.
L’art. 1572 C.C. recita che i contratti di locazione con durata superiore ai 9 anni sono atti di straordinaria amministrazione; così anche gli anticipi di corrispettivo superiori all’annualità. Abbiamo già visto che per questi tipi di
contratti è necessaria una forma particolare, più solenne. Nel caso nostro
specifico di regione ove vige il sistema di pubblicità immobiliare del Libro Fondiario, la locazione davanti ad un notaio che ne autentica l’atto; lo stesso sarà poi oggetto di iscrizione nel Libro Fondiario.
- L’art. 1573 C.C. sancisce che la locazione non può essere stipulata per una durata superiore ad anni 30.
- L’art. 1576 sancisce l’obbligo per il locatore, durante la locazione, di provvedere a tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
- In base all’art. C.C. quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se trattasi di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente,
salvo il rimborso, purchè ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
I contratti di locazione, verbali o scritti, con un canone di qualsiasi importo ma che prevedano una durata superiore ai 30 giorni, debbono essere presentati all’Ufficio del registro per la formalità della registrazione. La registrazione
oltre a permettere un introito per l’erario, conferisce data certa al documento
e ne garantisce la sua conservazione. Essa va richiesta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Per quanto riguarda le compravendite il termine e’ di 20 giorni dal giorno di stipula. Tra i soggetti obbligati, tengo a ricordare
non sono solo le parti contraenti, ma la finanziaria 2007 , ai sensi dell’Art. 10
del D.P.R. 131/1986 ha incluso tra i soggetti obbligati a richiedere la registrazione gli agenti in affari in mediazione, con la precisazione che prevede che “gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta per
le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della
loro attività per la conclusione degli affari”.
LA SUBLOCAZIONE:
E’ il contratto con cui il conduttore attribuisce, in toto o in parte, a un terzo il godimento che a lui spetta sulla cosa locata. E’ un subcontratto con carattere autonomo, perché è un vero e proprio nuovo rapporto locativo, regolato da
proprie clausole tra subconduttore e sublocatore. Il Codice stabilisce che
il conduttore, salvo patto contrario ha facoltà di sublocare le cose immobili. Pertanto per evitare che possa instaurarsi una sublocazione, occorre porre il divieto nel contratto, in modo preciso. Il divieto non riguarda però i casi di
ospitalità data al convivente “more uxorio”, a domestici, custodi ecc. La violazione
del divieto costituisce un forte e grave inadempimento contrattuale, per cui il locatore può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento..............
Per approfondimenti:
Di seguito alcuni esempi di contratti di locazione: