(1) Ma l’art. 2 ter del D.L. 19 giugno 1974, n. 236, provvedimenti urgenti per la proroga dei contratti di locazione, convertito, con modificazioni, nella L. 12 agosto 1974, n. 351, ha così disposto:
«Sono nulle le clausole contrattuali che contemplano l’obbligo di corresponsione anticipata del canone della locazione per periodi superiori a tre mesi, anche mediante rilascio di titoli di credito».

1573. (Durata della locazione). Salvo diverse norme di legge (1607, 1800), la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto (1419).

1574. (1) (Locazione senza determinazione di tempo). Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta (1596, 1600, 1800):
1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione;
3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso (2923).

(1) Per la diversa disciplina vigente in materia si vedano gli artt. 27 e 28 della L. 27 luglio 1978, n. 392, e, per i contratti in corso soggetti a proroga, gli artt. 58 e 67 stessa legge.

1575. (Obbligazioni principali del locatore). Il locatore deve (1):
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (1590);
2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto (1576, 1577, 1582);
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione (1585 ss.).

(1) Come il venditore, anche il locatore ha, a prescindere dagli adempimenti di natura fiscale, l’obbligo di:
- comunicare entro 48 ore all’autorità locale di P.S. la cessione del godimento di un alloggio o di parte di esso in uso eclusivo (art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, nella L. 18 maggio 1978, n. 191: sanzione amministrativa da euro 103 a euro 1.549);
- comunicare per iscritto, entro 48 ore, all’autorità locale di P.S. la cessione del godimento dell’immobile ad uno straniero o ad un apolide (art. 147 T.U. leggi di P.S. R.D. 18 giugno 1931, n. 773, come sostituito dall’art. 5 del D.L.vo 13 luglio 1994, n. 480: sanzione amministrativa da euro 154 a euro 1.032).

1576. (1) (Mantenimento della cosa in buono stato locativo). Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie (1583), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (1609, 2764).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
(1) Per la disciplina degli oneri accessori si veda l’art. 9 della citata L. 27 luglio 1978, n. 392.

1577. (Necessità di riparazioni). Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore (1576), questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (1583).

1578. (Vizi della cosa locata). Se al momento della consegna la cosa locata (22542) è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili (1580, 1581).
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna (1494).

1579. (Limitazioni convenzionali della responsabilità). Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità (1229) del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (1575, n. 2, 1580, 1581).

1580. (Cose pericolose per la salute). Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (1229, 1578, 1579, 1581).

1581. (Vizi sopravvenuti). Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.

1582. (Divieto d’innovazione). Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore (1575, n. 2).

1583. (Mancato godimento per riparazioni urgenti). Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazioni del godimento di parte della cosa locata (1575, 1576, 1577, 1584).

1584. (Diritti del conduttore in caso di riparazioni). Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento (1583).
Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

1585. (Garanzia per molestie). Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (949, 1575, n. 3, 1586).
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (1168, 2254).

1586. (Pretese da parte di terzi). Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.
Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi (106, 108, 269 c.p.c.).

1587. (Obbligazioni principali del conduttore). Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia (1176) nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti (12822, 2764, 2948, n. 3).

1588. (Perdita e deterioramento della cosa locata). Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento (1592) della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio (1589), qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (1218, 1256, 2281).
È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa (2764).

1589. (Incendio di cosa assicurata). Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo (1891), la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo.
Quando si tratta di cosa mobile stimata (19082) e l’assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall’assicuratore.
Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore (1916).

1590. (Restituzione della cosa locata). Il conduttore deve restituire (1216) la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta (1575), in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto (2281, 2764).
In mancanza di descrizione, si presume (2728) che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (1575, n. 1).
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (1609).
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate (1182).

1591. (1) Danni per ritardata restituzione). Il conduttore in mora (1216, 1219) a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (1223).
(1) Si veda l’art. 6, sesto comma, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

1592. (Miglioramenti). Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata (975, 985). Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore (1588, 1593).

1593. (Addizioni). Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.

1594. (1) (Sublocazione o cessione della locazione). Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare (1614) la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto (1406 ss.) senza il consenso del locatore (1588).
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi (378, 394 c.n.).
(1) Per la diversa disciplina vigente in materia si vedano gli artt. 2 e 36 della citata L. 27 luglio 1978, n. 392.

1595. (Rapporti tra il locatore e il subconduttore). Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione (2764).
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali (16051).
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità (1418) o la risoluzione del contratto (1445, 1458) di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui (2764, 2909).

1596. (Fine della locazione per lo spirare del termine). La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta (80 l. fall.).
La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’art. 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta (13732) nel termine fissato dalle norme corporative (1) o, in mancanza, di quello determinato dalle parti o dagli usi.
(1) L’espressione «fissato dalle norme corporative o, in mancanza, di quello» è da ritenersi abrogata dal R.D.L. 9 agosto 1943, n. 721.

1597. (1) (Rinnovazione tacita del contratto). La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato (1574), non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente (382 c.n.).
La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (1574).
Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto (1598; 80 l. fall.).
(1) Si vedano, attualmente, gli artt. 28 della L. 27 luglio 1978, n. 392 e 2 della L. 9 dicembre 1998, n. 431.

1598. (Garanzie della locazione). Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto (1938).

1599. (Trasferimento a titolo particolare della cosa locata). Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente (1603), se ha data certa (2704) anteriore all’alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede (1147, 1153).
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione (2643, n. 8, 2644, 2923).
L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante (1505, 1600 ss.) (1).
(1) L’art. 7 della L. 27 luglio 1978, n. 392, ha sancito la nullità della clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

1600. (Detenzione anteriore al trasferimento). Se la locazione non ha data certa (2704), ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (1574, 29234).

1601. (Risarcimento del danno al conduttore licenziato). Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa (2704) anteriore al trasferimento, il locatore è tenuto a risarcirgli il danno (1223).

1602. (Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente ). Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione (1599, 1600) subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (1406 ss.).

1603. (Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione) (1). Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario (1625, 29234).
(1) L’art. 7 della L. 27 luglio 1978, n. 392, sancisce la nullità di questa clausola.

1604. (Vendita della cosa locata con patto di riscatto). Il compratore con patto di riscatto (1500) non può esercitare la facoltà di licenziare (1603) il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto (1501).

1605. (Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione). La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo (1265) acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa (2704) anteriore al trasferimento (2918, 2924). Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali (15952, 1601, 2812).
Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta (2643, n. 9, 2644), può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento (2812, 2918, 2924).

1606. (Estinzione del diritto del locatore). Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo (1360), le locazioni da lui concluse aventi data certa (2704) sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio (1445, 1458).
Sono salve le diverse disposizioni di legge.

(1) La disciplina del codice è ampiamente derogata dalla legislazione vincolistica e dalla L. 27 luglio 1978, n. 392. Cfr., altresì, la L. 9 dicembre 1998, n. 431.

1607. (Durata massima della locazione di case). La locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell’inquilino e per due anni successivi alla sua morte (1350, n. 8, 1572, 1573, 1614, 2643, n. 8; 80 l. fall.).

1608. (Garanzie per il pagamento della pigione). Nelle locazioni di case non mobiliate l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti (2764) o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione (1179, 1587).

1609. (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino). Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (1590, 2764).
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

1610. (1) (Spurgo di pozzi e di latrine). Lo spurgo dei pozzi e delle latrine è a carico del locatore.
(1) L’art. 9 della citata L. 27 luglio 1978, n. 392, ha posto questo obbligo a carico del conduttore.

1611. (Incendio di casa abitata da più inquilini). Se si tratta di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall’incendio, proporzionatamente al valore della parte occupata (1588, 1589). Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata.
La disposizione del comma precedente non si applica se si prova che l’incendio è cominciato dall’abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l’incendio non è potuto cominciare nella sua abitazione.

1612. (Recesso convenzionale del locatore). Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto (1373) per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali.

1613. (Facoltà di recesso degli impiegati pubblici). Gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto (1373) nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda (802 l. fall.).
Tale facoltà si esercita mediante disdetta motivata, e il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta.